Ważne Zmiany w umowach najmu okazjonalnego

2009-12-30 15:12:15

Dnia 5.11.2009 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Projekt przewiduje uzupełnienie ustawy o przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Nowelizacja przewiduje dodanie do ustawy Rozdziału 2a zatytułowanego „Najem okazjonalny lokalu”. Umową najmu okazjonalnego lokalu, zgodnie ze zmianą, jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagać będą formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Do umowy dołączać się będzie w szczególności:

    1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

    2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

    3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 7 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja będzie podlegać zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Właściciel zgłosi zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia. W przypadku niedopełnienia obowiązku, nie znajdą zastosowania przepisy art. 19c (pobieranie dodatkowych opłat) i 19d (rozwiązanie umowy najmu) ustawy oraz art. 1046 § 41 KPC.

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel będzie mógł pobierać jedynie opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Umowa najmu okazjonalnego lokalu ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po jej rozwiązaniu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie to zawierać powinno w szczególności:

    1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

    2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

    3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załączać się będzie:

    1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

    2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

    3) potwierdzenie zgłoszenia w US.

W przypadku dokonania zgłoszenia do US, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie będzie się stosować, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz nowowprowadzonych art. 19a–19d.

Nowelizacja wyłącza także stosowanie art.1046 § 4 KPC, zobowiązującego komornika do wstrzymania się z dokonaniem opróżnienia lokalu do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, o ile doszło do zgłoszenia najmu do US.

Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy stosować się będzie przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym.