Podatki od sprzedaży i zakupu Nieruchomości

2010-10-26 14:16:12

Podatek od sprzedaży Nieruchomości

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości - nabytej po 31 grudnia 2006r. - podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie), zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu.

Aby obliczyć dochód (podstawę opodatkowania), podatnik powinien ustalić przychód i koszty uzyskania oraz sprawdzić, czy nie zostały dokonane od nieruchomości odpisy amortyzacyjne.

Przychodem jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli sprzedający nalicza VAT, przychodem jest cena netto. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się między innymi:

•          opłatę notarialną;

•          opłatę skarbową;

•          opłatę sądową;

•          koszty pośrednika obrotu nieruchomościami,

w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.

Kosztem nie będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż ponosi go zawsze nabywca.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły ich wartość, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji).

Podstawą opodatkowania jest

•          dochód stanowiący różnicę pomiędzy ww. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a ww. kosztami

•          powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych liniowo, czy to w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu lub leasingu (powiększamy również o odpisy, które nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu, ale zostały dokonane).

Od podstawy opodatkowania naliczamy 19% zryczałtowany podatek dochodowy (to nie jest podatek liniowy dla prowadzących działalność gospodarczą!).

Na przykład:

Jan Kowalski zakupił działkę za 10'000 zł. Po roku sprzedał ją za 18'000 zł. Zapłacił 2'500 zł różnych kosztów sprzedaży. Podstawa opodatkowania wyniesie 18'000 zł - 2'500 zł - 10'000 zł = 5'500 zł. Od sprzedaży zapłaci podatek dochodowy 19% x 5'500 zł czyli 1'045 zł.

Zryczałtowany podatek dochodowy wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-36, PIT-36L lub PIT-37 i wpłaca do urzędu skarbowego w terminie złożenia tego zeznania (np. do 30 kwietnia 2008r. od sprzedaży w roku 2007).

Jeżeli podatnik nie posiada dochodów, dla których powinien takie zeznanie złożyć, to ma obowiązek złożyć zeznanie (np. PIT-37) wyłącznie dla określenia zryczałtowanego 19% podatku dochodowego od zbycia nieruchomości. Jeżeli opodatkowany dochód ze sprzedaży nieruchomości jest jedynym zeznaniem podatnika, wówczas należy złożyć PIT-39.

Uwaga ! Urząd ustala cenę

Jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Sprzedaż zagraniczna

Jeżeli podatnik zbywa nieruchomości za granicą, oprócz zbycia nieruchomości w kraju albo wyłącznie za granicą:

•          umowa międzynarodowa nie zwalnia tych dochodów z podatku;

•          Polska nie zawarła z danym krajem umowy w sprawie zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu,

wówczas od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie (zasada odliczenia proporcjonalnego).

Podatek od sprzedaży - nieruchomość nabyta przed 1 stycznia 2007r.

Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007r. powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących 31 grudnia 2006r.

W przypadku, gdy sprzedaż takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ceny uzyskanej za nieruchomość).

Podatek ten płatny jest bez uwzględnienia poniesionych kosztów, w tym kosztów nabycia nieruchomości, jest należny również w przypadku sprzedaży ze stratą.

Na przykład:

Jan Kowalski zakupił działkę za 10'000zł. Po roku sprzedał ją za 8'000zł. Od sprzedaży zapłaci podatek dochodowy 10% x 8'000zł czyli 800zł.

Zryczałtowany podatek 10% płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia - podpisania aktu notarialnego - i to bez wezwania ze strony urzędu skarbowego.

Podatek wpłacić należy na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika - zbywcy.

W tym samym terminie należy złożyć deklarację podatkową PIT-23. Jeżeli opóźniasz się z odprowadzeniem podatku, zapłacisz odsetki za zwłokę.

Złożyć należy obowiązkowo jednak deklarację PIT-23, gdyż jej nie złożenie lub złożenie po terminie jest karalne (stanowi odpowiednio przestępstwo albo wykroczenie karne skarbowe).

Dochodu (przychodu) ze sprzedaży nieruchomości nie należy wykazywać w żadnym innym zeznaniu podatkowym, w szczególności nie należy go wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT.

Dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości można również stosować zwolnienia z podatku dochodowego obowiązujące 31 grudnia 2006r.

PCC

Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobierze od kupującego również podatek od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2%. Nie ponosi go zbywca, zatem nie może zaliczyć go do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Podstawą opodatkowania PCC jest przy umowie:

•          zawieranej przez nie rezydentów (osoby zagraniczne) - równowartość w złotych kwoty zagranicznych środków płatniczych, określonej w zezwoleniu dewizowym, przeznaczonych na zapłacenie ceny;

•          w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego - zatem nie cena.

Urząd skarbowy może we własnym zakresie ustalić podstawę opodatkowania, jeżeli podana przez strony odbiega znacząco od wartości rynkowej.